Unbelasteter Papier-Inhaberschuldbrief: Warum sich die Umwandlung in einen Register-Schuldbrief lohnt
Sind Sie Eigentümerin bzw. Eigentümer einer Immobilie und haben irgendwo in Ihren Unterlagen einen unbelasteten Papier-Inhaberschuldbrief? Im Rahmen des vorliegenden Blogbeitrags zeigt Paralegal Fabienne Götschi auf, weshalb es ratsam sein kann, diesen in einen Register-Schuldbrief umzuwandeln.
Während Jahrzehnten war der traditionelle Papier-Inhaberschuldbrief Standard. Es handelt sich um ein Wertpapier, wobei das dingliche Recht untrennbar mit der Urkunde verbunden ist. Die Übertragung eines Papier-Inhaberschuldbriefs erfolgt durch Übergabe der Urkunde. Wenn ein Papier-Inhaberschuldbrief verloren, zerstört oder gestohlen wird, muss er spätestens beim Verkauf der Immobilie für kraftlos erklärt werden. Ohne Kraftloserklärung besteht für die Käuferschaft ein Risiko, dass der Papier-Inhaberschuldbrief nach Bezahlung des gesamten Kaufpreises auftaucht und die Besitzerin bzw. der Besitzer die Forderung gegenüber dem neuen Grundstückeigentümer geltend macht.
Der Register-Schuldbrief existiert demgegenüber ausschliesslich als Eintrag im Grundbuch, jede Rechtsänderung erfolgt somit transparent und nachvollziehbar über einen Eintrag im Grundbuch. Ein physischer Verlust ist ausgeschlossen, ebenso der Missbrauch durch unbefugte Dritte.
Die Umwandlung eines Papier-Inhaberschuldbriefs in einen Register-Schuldbrief verursacht einmalige (Notariats- und) Grundbuchgebühren. Ist der Schuldbrief vor dem 1. Januar 2012 errichtet worden, kann in den meisten Kantonen ein Online-Formular heruntergeladen werden, mit welchem die Umwandlung beantragt werden kann. Die Kosten betragen CHF 50.00 pro Schuldbrief. Wurde der Papier-Inhaberschuldbrief später errichtet, muss die Umwandlung notariell beurkundet werden. Die Kosten für diese Umwandlung sind von der Höhe der Pfandsumme abhängig. Im Vergleich zu den potenziellen Kosten bzw. Risiken eines Verlusts, welcher ein Kraftloserklärungsverfahren nach sich zieht, sind die Kosten der Umwandlung jedoch überschaubar. In vielen Kantonen entfallen die Gebühren für die Umwandlung, wenn gleichzeitig eine Erhöhung der Pfandsumme vorgenommen wird.
Beim Kraftloserklärungsverfahren muss die gesuchstellende Person beim zuständigen Gericht glaubhaft machen, dass sie materiell berechtigt ist, der Schuldbrief abhandengekommen, zerstört oder unauffindbar ist und kein Missbrauch zu erwarten ist. Bereits an dieser Stelle zeigt sich ein erstes praktisches Problem: Der Nachweis der Berechtigung kann schwierig sein, insbesondere wenn der Schuldbrief über Jahre hinweg nicht verwendet oder mehrfach übertragen wurde.
Das zuständige Gericht ordnet nach der Prüfung des Gesuchs einen öffentlichen Aufruf im Handelsamtsblatt sowie im Kantonsblatt an, mit welchem allfällige Inhaberinnen bzw. Inhaber des Schuldbriefs aufgefordert werden, ihre Rechte geltend zu machen. Nach dem Ausruf ist eine Frist von sechs Monaten abzuwarten, erst danach erfolgt die Kraftloserklärung. Mit der Kraftloserklärung kann der Papier-Inhaberschuldbrief im Grundbuch gelöscht werden und erst dann ist in der Regel ein Verkauf der Immobilie möglich.
Aufgrund des Zeit und Kosten in Anspruch nehmenden Kraftloserklärungsverfahrens sowie des Risikos der Bezahlung vor Kraftloserklärung empfiehlt es sich, unbelastete Papier-Inhaberschuldbriefe in Register-Schuldbriefe umzuwandeln.